Durante una sesión de clases se elevó este planteamiento porque una empresa mantiene arrendado un inmueble en una jurisdicción donde no ejerce actividad comercial, aunque es propietaria y – como se dijo – obtiene un ingreso por concepto del arrendamiento a otra que lo usa como depósito.
Para responder a este planteamiento se deben hacer algunas precisiones.
El arrendamiento, según el Código Civil Venezolano (1982), es:
“…un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
Esto significa, siguiendo al mismo texto legal que se trata de una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar, transmitir o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El profesor Hermes Harting en su obra “El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia”, Ediciones Livrosca, Caracas, 1996; señala que es un contrato:
*Consensual, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes.
*Sinalagmático Perfecto, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.
*Buena fe, se toma en cuenta la intención de las partes.
*Oneroso, existen prestaciones y contraprestaciones de ambos contratantes, ventajas y sacrificios.
A lo anterior el también profesor José Luis Aguilar Gorrondona en su libro “Derecho Civil IV. Contratos y Garantías”, Ediciones Universidad Católica Andrés Bello”, Caracas; le agrega que no es traslativo de propiedad como de tracto sucesivo.
Los sujetos que intervienen en él son (i) el arrendador, es decir, quien ofrece en alquiler el bien y debe permitir el uso y permanencia por el otro contratante mientras esté vigente; (ii) el arrendatario, quien lo toma en calidad de arrendamiento, mantener en buen estado el inmueble y debe pagar un canon durante la duración del contrato, además de hacer uso del bien.
(iii) También puede darse el caso que terceros participan como agentes en procuración de la realización del contrato; es el caso de los llamados agentes o corredores inmobiliarios, quienes – dependiendo quien les contrate para la prestación de sus servicios – ejercerán el rol correspondiente en nombre o para el contratante, lo cual también puede estar presente en la administración.
En la actualidad, si bien no es una profesión con acreditación universitaria, se han venido organizando para hacer de esta ocupación algo de mayor nivel y eficiencia, al punto que existen gremios o cámaras inmobiliarias en todo el país por entidades federales (estados), pues creen que es una manera para disminuir o neutralizar delitos como la estafa.
Así como los particulares requieren del contrato de arrendamiento para la realización de sus actividades, bien sea para vivienda, oficinas o industrias, por ejemplo; de la misma manera, la administración pública también debe dar o tomar en arrendamiento para la gestión de los cometidos públicos, por lo que se hace necesario regular esa situación.
En principio hay que diferenciar el rol dentro del contrato que va a tener la entidad pública.
Esta acotación no se hace en función de la definición del contrato de arrendamiento, puesto que también le puede subsumir a la administración, desde la perspectiva del sujeto que celebra el contrato, no como persona, puesto que la capacidad para obligarse viene dada por el ordenamiento; a título de ejemplo:
Siguiendo las enseñanzas del célebre maestro en Derecho Administrativo Eloy Lares Martínez en su libro “Manual de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela, Caracas; nos enseña que la noción de contrato prevista por el Código Civil Venezolano (1982) es la misma en el dominio público como en el privado, puesto que son acuerdos de voluntades creadores de situaciones jurídicas.
Para el Derecho Administrativo uno de los temas más polémicos es de la contratación por la Administración, ya que surgen los que favorecen la corriente que da existencia a los contratos administrativos, así como también están sus detractores.
Se entiende por contrato administrativo aquel donde se persigue un fin de interés público, no se está en una relación paritaria o de igualdad, ya que uno de los contratantes representa el interés general y el otro el privado de la contratista.
En Venezuela, en tiempos recientes, se ha ido inclinando por apartarse de la tesis de los contratos administrativos como se conocían; sin embargo, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (2010) atrae hacia el fuero especial las acciones que intenten las entidades públicas o sean hechas en su contra, con ocasión de los contratos celebrados por ellas.
Además de esta Ley Orgánica se relaciona con el sector público el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Bienes Públicos(2014), el cual el cual tiene por objeto sentar las normas y principios que regulan sobre órganos y entes públicos lo referente con los procesos que permitan de manera integral y coherente la adquisición, uso, administración, mantenimiento, registro, supervisión y disposición de los bienes públicos.
Existe coincidencia de este instrumento legal con el Código Civil Venezolano (1982) en la concepción sobre bienes del dominio público y privado, al igual que con la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010).
Aquí es importante recalcar, como en otras ocasiones, la autonomía municipal por cuanto nunca puede existir una relación jerárquica entre el nivel nacional y estadal frente al local por expreso mandato de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) al consagrar disposiciones organizativas y autonómicas de los integrantes del Poder Público, especialmente cuando menciona expresiones como cooperar y coordinar para la realización de los fines del Estado, al igual que el hecho de ser un país federal.
En el primero de los textos mencionados no existe prohibición expresa para el arrendamiento de bienes, lo que va en concordancia con autores como los maestros Eloy Lares Martínez (Ob. cit.) y Germán Acedo Payarez.
*En idéntico sentido, el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Contrataciones Públicas (DLCP, 2014) es el instrumento normativo que regula este tipo de situaciones; sin embargo, en forma expresa, le excluye de los concursos o procesos licitatorios.
*La Ley Orgánica de la Contraloría General de la República y Sistema Nacional de Control Fiscal (2010) tampoco le impide dar o tomar en arrendamiento bienes a las distintas administraciones públicas, tanto en lo central como en lo descentralizado, solo que deberá cumplir con normas referidas hacia el aspecto presupuestario y su posibilidad de honrarlo debidamente al causarse, por ejemplo.
*La Ley Orgánica contra la Corrupción (2022) tiene por objeto regular los tipos de delitos contra la cosa pública.
*El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública (2014) además de normar la organización de las entidades públicas, también dicta normas de actuación general.
*La (LOPPM, 2010), establece que la rama ejecutiva del municipio está a cargo del alcalde, quien está facultado para celebrar y suscribir contratos, previo cumplimiento de las formalidades y trámites pertinentes.
*El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de la Administración Financiera del sector público (LOAFSP, 2015) regula los distintos subsistemas de tesorería, crédito público, presupuesto, contabilidad pública; que se relacionan cuando las entidades públicas celebran contratos.
Estas nociones permiten situar al lector en el contexto del tema.
Como se evidencia de lo anterior, cuando la Administración requiere alquilar va en las mismas condiciones de un particular, toda vez que la legislación sobre contrataciones excluye la materia de su aplicación.
Ahora bien, está el aspecto de cobro de tributos hacia la Administración, como sería en impuestos nacionales o municipales; aquí se mencionaría el Impuesto sobre la Renta, Impuesto al Valor Agregado, Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, entre otros; por cuanto saldría a relucir el hecho de no exigibilidad hacia ella, reviviendo una vieja
Lo medular tributario de estas líneas gira en torno del Impuesto sobre Actividades Económicas (ISAE) y su posible vinculación con lo locativo.
El arrendamiento, en lo atinente con la legislación, es de la competencia nacional, por lo que el Municipio tiene vedado – de forma absoluta – dictar normas o actos administrativos tendentes a la fijación de cánones (regulación), desocupación (quedando a salvo las competencias urbanísticas que se refieren a otros puntos), reintegros, cumplimiento o resolución de contratos en cuanto al fondo de estos, entre otros.
Además del Código Civil Venezolano (1982), se han dictado instrumentos jurídicos que, por ser especiales, prelan sobre éste:
*El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (2000).
*Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda (2011), lo que se conoce popularmente como el Decreto 8190.
*Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV, 2011).
*Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial (2014).
Asimismo, es conveniente el estudio y revisión de una sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2021 (Caso: El Mesón de la carne en vara C.A. vs. Inversiones Santomera C.A.), dadas las connotaciones – sobre las cuales tampoco se ha de emitir juicio de valor en estas líneas – que allí se mencionan en relación con el contrato inquilinario y los bienes ejidales.
Un elemento poco abordado es de la llamada Justicia Alternativa, es decir, los integrantes del Sistema de Justicia que no son del tradicional como los ciudadanos y profesionales del Derecho trajinamos a diario, aquí es donde hacen vida los llamados Jueces de Paz, los cuales se regulan por la Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal (2012); este instrumento expresa las competencias de los llamados Tribunales de Paz, llamada a solucionar conflictos o controversias que se susciten en las comunidades vecinales, mediante la conciliación y la equidad, con miras a garantizar la convivencia pacífica.
La Ley del Sistema de Justicia (2009) establece que lo integran los medios alternativos de resolución de conflictos, donde se incluyen los jueces de paz.
Estos últimos NO están facultados para hacer fijaciones rentales, desocupación, reintegros, cumplimiento o resolución de contratos en cuanto al fondo de estos, entre otros. Solo podrán actuar en materia de convivencia ciudadana, siempre y cuando no esté asignado a otra autoridad.
En idéntico sentido, ni el Ministerio Público, la Defensa Pública, los órganos de investigación penal, el sistema penitenciario; al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala Constitucional con fecha 29 de septiembre de 2023, como medida cautelar y se avocó ante unos señalamientos en cuanto a la intervención de organismos con competencia penal y abordar asuntos de naturaleza esencialmente civil.
Igualmente, en materia de arbitraje, el Máximo Tribunal se pronunció acerca de esta importante fórmula alternativa y el arrendamiento en decisión de fecha 18 de octubre de 2018., que confirma la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del artículo 41, literal “j” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se hizo en el laudo arbitral del 15 de septiembre de 2016, emanado del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas
En otra oportunidad se tocarán tópicos relacionados con el tema.No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.
Abogado – edularalaw@gmail.com
